Сколько реально приносит квартира в Сочи на аренде: считаем без прикрас

Обещания «двадцать процентов годовых на курортной недвижимости» стоит делить надвое. Не потому что рынок плохой, а потому что в таких расчётах обычно забывают про загрузку, комиссию управляющей компании, налоги и амортизацию. Посчитаем честно.

Ставки, от которых считаем

Ориентиры по квартирам с готовым ремонтом в новых кварталах Кудепсты выглядят так: студия 31–35 квадратов сдаётся примерно за 3 500 рублей в сутки зимой и 7 000 летом. Квартира 36–42 метра — 4 000 и 8 000 соответственно. Полсотни метров — 4 800 зимой и порядка 8 000 летом.

Долгосрочная аренда даёт спокойнее и меньше: 50 000 рублей в месяц за студию, 65 000 за 36–42 метра, около 70 000 за полсотни метров.

Главная переменная — загрузка

Сутки по 7 000 рублей выглядят прекрасно ровно до момента, когда вы умножаете их на 365. Так не бывает. Реалистичный ориентир для Сочи — 60–70 процентов годовой загрузки при работе с управляющей компанией, и это уже хороший результат, который держится за счёт двух сезонов: летнего пляжного и зимнего горнолыжного.

Сентябрь-октябрь и март-апрель — провальные месяцы, в них квартира стоит пустой чаще, чем занята. Это нормально, закладывайте в расчёт.

Считаем на примере

Возьмём студию 33 метра. Средняя ставка по году — примерно 5 000 рублей в сутки. При загрузке 65 процентов это около 237 дней, то есть примерно 1 185 000 рублей выручки за год.

• Комиссия управляющей компании за посуточную аренду — от 30 процентов: минус около 355 тысяч.
• Коммунальные платежи и интернет: порядка 60 тысяч в год.
• Расходники, бельё, мелкий ремонт, замена техники: закладывайте 50–70 тысяч.
• Налог: на упрощёнке 6 процентов от выручки — около 71 тысячи.

Остаётся примерно 640–660 тысяч рублей чистыми. При стоимости квартиры около 9 миллионов это порядка 7 процентов годовых. Не двадцать, но и не депозит: к этому добавляется рост стоимости самого метра.

Долгосрочная аренда: меньше денег, меньше нервов

Та же студия за 50 000 в месяц даёт 600 тысяч выручки в год. Комиссия управляющей компании ниже — от 20 процентов, расходы на бельё и уборку отсутствуют, коммуналку обычно платит арендатор. Чистыми выходит примерно 430–450 тысяч, около 5 процентов годовых.

Разница с посуточной меньше, чем принято думать, а хлопот заметно меньше. Посуточная выигрывает там, где вы сами иногда живёте в квартире и хотите гибкости.

Что реально влияет на доход

• Вид из окон. Квартира с морем в кадре сдаётся дороже соседней на 15–25 процентов при той же площади.
• Готовый ремонт и техника. Без них квартира не выходит на рынок посуточной аренды вообще.
• Пешая доступность моря. Пятнадцать минут пешком и «десять минут на машине» — разные категории объявлений.
• Инфраструктура комплекса. Бассейн на территории поднимает ставку и продлевает сезон.