Как отличить законную новостройку от самостроя в Сочи: проверка за 15 минут

В Сочи это не абстрактная тема. В 2019 году в городе снесли девятнадцать многоквартирных домов, построенных с нарушениями, а в 2020-м выявили более 240 самовольных объектов. Люди в них покупали квартиры совершенно искренне: были договоры, были деньги, был дом. Не было законных оснований его строить.

Хорошая новость: почти всё проверяется бесплатно и без юриста. Ниже порядок, которым пользуемся сами.

Шаг 1. Найдите объект на наш.дом.рф

Это государственный портал, куда застройщик обязан выкладывать проектную декларацию. Если дома там нет — дальше можно не проверять. Отсутствие в реестре означает, что жильё не продаётся по 214-ФЗ, а значит, вы не под защитой закона о долевом строительстве.

В декларации смотрите три вещи: кто застройщик, какое разрешение на строительство выдано и на какой срок, какой заявлен срок передачи ключей.

Шаг 2. Убедитесь, что расчёты идут через эскроу

Эскроу-счёт — это счёт в банке, куда попадают ваши деньги и где они лежат до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик их не видит и строит на банковский кредит. Если дом не достроят, деньги возвращаются вам.

В договоре должно быть прямо написано: «договор участия в долевом строительстве», расчёты — через счёт эскроу, с указанием банка. Никаких «взносов в кооператив» и «инвестиционных договоров».

Шаг 3. Проверьте землю

Самая частая схема самостроя в Сочи: участок под индивидуальное жилищное строительство или садоводство, а на нём вырастает многоквартирный дом. Формально это частный дом, фактически — многоэтажка с десятками квартир.

• Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок — это стоит недорого и делается онлайн.
• Смотрите категорию земли и вид разрешённого использования: для многоквартирного дома должно быть указано именно многоэтажное или среднеэтажное жилищное строительство.
• Сверьте адрес и кадастровый номер участка с тем, что указано в разрешении на строительство.
• Проверьте, нет ли на участке обременений и судебных споров.

Шаг 4. Посмотрите, что продают вместо квартиры

Отдельная категория — апартаменты. Это не жильё, а нежилое помещение. В них нельзя оформить постоянную регистрацию, коммунальные услуги считаются по тарифам для бизнеса, а на управляющую компанию не распространяется жилищное законодательство.

Апартаменты — не обман сам по себе, это законный формат. Обман начинается там, где их продают под видом квартир. Смотрите в договоре, что именно является объектом: «жилое помещение (квартира)» или «нежилое помещение».

Признаки, при которых стоит уйти

• Объекта нет на наш.дом.рф, а продавец объясняет это «особенностями оформления».
• Предлагают предварительный договор купли-продажи или договор инвестирования вместо ДДУ.
• Просят оплату наличными или на счёт физического лица.
• Цена заметно ниже рынка без внятного объяснения.
• На вопрос о разрешении на строительство отвечают, что «оно в процессе», но продажи уже идут.
• В договоре нет конкретного срока передачи ключей.

Что даёт покупка по 214-ФЗ

Деньги защищены до ввода дома. Есть конкретный срок передачи ключей и неустойка за его нарушение. Есть гарантия на объект: пять лет на конструктив и три года на инженерное оборудование. И, что важно для Сочи, — дом строится законно и его не снесут.